Содержание
По ГК РФ компания может расторгнуть или изменить договор, если произошло существенное изменение обстоятельств, которое невозможно было предположить в момент заключения договора.
Нынешняя ситуация с коронавирусом и массовой самоизоляцией — как раз такие обстоятельства. Изменить договор — значит запросить арендные каникулы или скидку на аренду помещения.
В этой статье расскажем, что нужно сделать, чтобы арендодатель на такие изменения согласился.
Отправьте письмо арендодателю
Первым делом отправьте сообщение арендодателю о том, что ситуация критическая и вам нужны послабления. Шаблон такого письма вы можете скачать и использовать в своей работе.
Шаблон «Письмо арендодателю с просьбой предоставить арендные каникулы»
Оставьте заявку на Посифлору и получите шаблон «Письмо арендодателю с просьбой предоставить арендные каникулы»
Обязательно отправьте письмо по официальным каналам: бумажную версию через «Почту России» (курьером) и по email — по адресам, которые зафиксированы в договоре.
Назначьте переговоры
Предложите арендодателю встретиться или созвониться — обсудить условия изменения договора аренды. Желательно, чтобы у вас сохранился скриншот переписки, в котором вы просите об этом. Если дело дойдёт до суда, у вас будет доказательство, что вы пытались договориться.
Если арендодатель не выходит на связь: подайте исковое заявление в суд о расторжении или изменении договора аренды. Если суды закрыты, подавать исковое можно онлайн или по почте.
Но это радикальные меры. Рекомендуем всё же договариваться. Судебные решения непредсказуемы, и неясно, кого они оставят в выигрыше.
Подготовьтесь к переговорам
Поищите способы мотивировать арендодателя пересмотреть условия сотрудничества.
У арендодателя есть свои интересы. Ему нужно оплачивать коммуналку за помещение, услуги (клининга, охраны), налоги. У него могут быть кредиты или другой бизнес, на который уходит значительная часть прибыли с аренды.
С одной стороны, ему не хочется терять прибыль с аренды, с другой — терять арендаторов в такое непростое время, особенно тех, которые исправно платили.
Поиск нового арендатора — много проблем и потеря дохода:
- Комиссии агентству недвижимости.
- Пока ищется арендатор, помещение простаивает и не приносит дохода вообще. Один месяц — одна двенадцатая от годового дохода с одного помещения.
- Ему придется предоставить арендные каникулы на время переезда и косметического ремонта.
Рынок аренды меняется, ставки будут снижаться. Уже сейчас появляются пустующие помещения. Со временем их станет больше. Высока неопределенность, и сейчас ни один арендодатель в здравом уме не захочет терять арендатора, который готов работать во время кризиса и после.
Арендодателям проще дать скидку нынешнему арендатору, чем дать такую же скидку новому, который неизвестно когда найдется.
У моего арендодателя довольно много помещений по всему городу, и он хорошо разбирается в этой теме. Недавно он сказал, что рынок аренды будет меняться и цены, скорее всего, упадут.
Я много общаюсь с собственниками цветочных из разных регионов, которые пользуются нашей системой учета Posiflora. Многим из них арендодатели охотно пошли навстречу и предоставили либо арендные каникулы, либо скидки от 40 до 70%.
Не бойтесь просить у арендодателей послаблений — они такие же предприниматели и прекрасно понимают нынешние обстоятельства.
Конечно, не нужно давить в переговорах на то, что арендодатель никого не найдет, — он сам это понимает. Если нет — осторожно намекните. Но ни в коем случае не превращайте переговоры в жалобы, выяснение отношений и не переходите на повышенные тона. Общайтесь в связке «партнер — партнер».
Для усиления своей позиции можно использовать прямые аргументы. Например:
- Вы давно снимаете помещение и всегда платили вовремя.
- Вы не собираетесь бросать свое дело, у вас есть наработанная клиентская база и план по выживанию в кризис — вы планируете долгое время снимать помещение. И поэтому так много инвестировали в ремонт.
- Вы хотите развиваться и привлекать еще больше людей в свой магазин: планируете запустить рекламу, акции, открыть новое направление. Расскажите подробно, какие.
- Вы просто надежный человек и с вами приятно сотрудничать.
Не будьте голословным — подкрепите ваши аргументы цифрами: чеки на отделочные работы, сколько инвестиций потратили на развитие. Покажите бизнес-план развития или финмодель, в которой подсчитано, что вы переживете кризис.
Еще вариант: скооперироваться с другими арендаторами и просить арендные каникулы вместе. Главное — не превращать это все в бунт.
Если не помогают переговоры
Тогда можно нанять медиатора и перевести еще одни переговоры с арендодателем. Медиатор — чаще всего юрист, который помогает сторонам прийти к взаимным компромиссам. Он использует определенную технологию конструктивных переговоров: чтобы стороны раскрылись и пошли навстречу друг другу.
Подпишите дополнительное соглашение
Если вам удалось договориться, обязательно подпишите дополнительное соглашение к договору по аренде. Условия, о которых вы договорились, должны быть там.
Чек-лист для работы в кризис
Оставьте заявку на Посифлору и получите «Чек-лист для работы в кризис»
На какие результаты рассчитывать?
Лучший вариант — если арендодатель даст арендные каникулы. Вам нужно будет оплачивать коммуналку.
Если не получится с каникулами, можно попросить скидку. Например, 50%. Естественно, арендодатель не обязан вообще давать скидку или каникулы, это только его решение.
Если ничего не получилось, то можно попросить гарантированную отсрочку. Это худший вариант. Тогда вы все равно должны будете оплатить аренду, но позже. В рассрочке арендодатель не может отказать по закону.
Главное, не бояться предпринимать действия и вступать в переговоры — на то вы и предприниматель.
